Edilizia
Lo Studio ha sviluppato diversi interventi di piano casa per edifici di civile abitazione con ampliamenti volumetrici fino al 39%.
Di seguito si riporta una breve sintessi della normativa a riguardo.
Tipologie di immobili
Per gli ampliamenti, immobili abitativi, a servizi connessi alla residenza (anche uffici professionali e bar) e relativi ad attività produttive (anche laboratori artigianali) con volumetria realizzata alla data del 31 marzo 2009 (completati nell'ingombro volumetrico con la realizzazione delle murature perimetrali e della copertura). Per le demolizioni e ricostruzioni gli stessi immobili debbono essere stati ultimati entro il 31 dicembre 1989.
Zone escluse
Zone A (centri storici) eccezion fatta per gli edifici con meno di 50 anni con contrasto (dichiarato con delibera del consiglio comunale) con i caratteri architettonici e tipologici del contesto, per cui si abbia un miglioramento della qualità architettonica dell’intero edificio.L’intervento in zona A va comunque assentito. Zone di pericolosità idraulica o da frana elevata o molto elevata. Immobili di interesse artistico, storico, archeologico o etno-antropologico vincolati.
Termini presentazione richiesta di assenso
Entro il 29/11/2013. Comunicazione di fine lavori entro il 29/11/2015. Decorso quest’ultimo termine deve essere corrisposta una maggiorazione del 50% del costo complessivo di costruzione.
Incrementi volumetrici
Fino al 30% del volume, e fino al 39% per le prime abitazioni dei proprietari nelle zone urbanistiche B o C, nei limiti di 95 mq di superficie calpestabile, oltre 18 mq per autorimessa o posto macchina. Nella fascia tra i 300 e i 2.000 metri dalla linea di battigia (150-1000 metri nelle isole minori) per le residenze incremento fino al 20% se c’è riduzione di almeno il 15 per cento del fabbisogno di energia primaria o sono rispettati i parametri per le nuove costruzioni. Nella fa scia sotto 300 metri dalla linea di battigia (150 m nelle isole minori) fino al 10%, ma solo per gli immobili ad usi agro-silvo-pastorali purché ci sia miglioramento della qualità architettonica e del contesto paesaggistico e approvazione della Commissione regionale.
Incrementi volumetrici in zona F turistica
Per le residenze e i servizi connessi alla residenza valgono questi incrementi:
- max 21% nella fascia compresa tra i 300 e i 2.000 metri dalla linea di battigia (150-1.000 metri nelle isole minori).
- max 10% nella fascia sotto i 300 metri dalla linea di battigia (150metri nelle isole minori). Per essi sono escluse le sopraelevazioni e occorre la valutazione positiva della Commissione
regionale per la qualità architettonica e paesaggistica sul miglioramento della qualità
architettonica dell’intero organismo edilizio e dei valori paesaggistici.
Incrementi volumetrici in zona E.
Per gli immobili destinati ad usi agro-silvo-pastorali e per quelli ad uso residenziale, la superficie minima di intervento è un ettaro e l’indice massimo di edificabilità è 0,03 mc/mq. Anche gli immobili residenziali sono subordinati a esigenze di strumentalità del fabbricato con lo sfruttamento agricolo del fondo Gli incrementi consentiti sono :
- max 10% per funzioni agro-silvo-pastorali e max 10% per uso residenziale nella fascia
compresa tra i 300 e i 2.000 metri dalla linea di battigia (150-1.000 metri nelle isole minori).
- max 20% per funzioni agro-silvo-pastorali e max 20% per uso residenziale nella fascia
compresa oltre i 2.000 metri (1.000 nelle isole minori).
- max 10%, ma solo per funzioni agro-silvo-pastorali nella fascia sotto i 300 metri dalla linea di battigia (150 nelle isole minori) a patto che il miglioramento della qualità architettonica e del contesto paesaggistico siano assentiti della Commissione regionale
Risparmio energetico. Riduzione di almeno del 15 per cento del fabbisogno di energia primaria
oppure rispetto delle previsioni di cui al decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192. Occorre la
certificazione energetica.
Limiti urbanistici. Mutamento della destinazione d’uso è ammesso a condizione che sia
compatibile con le disposizioni previste negli strumenti urbanistici vigenti. Gli ampliamenti non possono essere alienati separatamente dall'unità immobiliare principale prima che siano decorsi dieci anni dalla dichiarazione di ultimazione dei lavori Vanno reperiti o monetizzati gli spazi a parcheggio e serbate le distanze legali previste dal codice civile.
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Limiti edilizi.
Per gli edifici mono-bifamiliari:
- anche nuovi corpi di fabbrica , che possono essere separati, e anche sopraelevazioni.
Per quelli pluriplano:
-sopraelevazione con arretramento di almeno metri 1,5 rispetto ai fili delle facciate prospicienti
spazi pubblici (anche con tetti inclinati), eventuali chiusura piani pilots nel rispetto della sagoma dell’edificio e delle dimensioni minime dei parcheggi.
- se l’ampliamento è del sottotetto, rispetto della sagoma massima delle murature perimetrali e
altezza media interna massima di 3 metri;
- se l’ampliamento è nei singoli piani, nessuna modifica dei fili più esterni delle facciate
prospicienti spazi pubblici e armonizzazione con il disegno architettonico complessivo.
- rispetto delle distanze tra pareti prospicienti come previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti.
- miglioramento della qualità architettonica dell’intero edificio, della sicurezza strutturale e
dell’accessibilità degli immobili.
Per tipologie edilizie a schiera in lotto urbanistico unitario:
- ampliamenti realizzati in tutte le unità e dimostrazione, con progetto, del coerente inserimento dell’ampliamento nel contesto architettonico.
- miglioramento della qualità architettonica dell’intero edificio, della sicurezza strutturale e
dell’accessibilità degli immobili.
Demolizioni e ricostruzioni
. Max 30% volume (fino al 35% se riduzione di almeno il 10% dei
parametri dlgs n. 192/2005). Previa delibera consiglio comunale e apposita convenzione, e con
superamento massimo di 1 piano d’altezza, fino al 40% se l’immobile è a 300 metri dalla linea di
battigia (150 metri nelle isole minori) e viene ricostruito in una fascia esterna e il lotto originario è
ceduto gratuitamente al comune e se c’è riduzione di almeno il 15% dei parametri dlgs n. 192/2005.
Fino al 45%, nelle stesse condizioni di vicinanza alla costa, se c’è riduzione di almeno il 20% dei
parametri dlgs n. 192/2005.
Risparmio energetico. Rispetto parametri dlgs n. 192/2005 per le nuove costruzioni o
ulteriore riduzione per aumenti volumetrici maggiori.
Limiti urbanistici. Non c’è l’obbligo di rispetto dell'aspetto, della forma e dell'orientamento
dell'edificio originario. Mutamento della destinazione d’uso è ammesso a condizione che sia
compatibile con le destinazioni urbanistiche previste dalla strumentazione urbanistica comunale.
Vanno rispettati gli standards a parcheggi, salvo monetizzarli qualora siano inferiori a 20 mq
dietro concessione del consiglio comunale. Vanno reperiti o monetizzati gli spazi a parcheggio e riservate le distanze legali previste dal codice civile.
Autonomia comunale. Entro il 31 dicembre 2009 i comuni potevano prevedere una riduzione ovvero una maggiorazione degli oneri di concessione. Entro il 27/02/2012 i couni possono individuare nelle zone B singoli immobili ovvero ambiti di intervento nei quali limitare o escludere, in ragione di particolari e specificate qualità storiche, architettoniche o urbanistiche, gli interventi di demolizione e ricostruzione. Nel frattempo le istanze di demolizione e ricostruzione nelle zone B non sono ricevibili. Se non decidono, si applicano le norme.
Iter .
Gli interventi di ampliamento sono sottoposti a Dia. Sono sottoposti a concessione edilizia
però quelli nella zona omogenea A, nelle zone omogenee E ed F localizzate nella fascia dei 300 metri dalla linea di battigia (150 per le isole minori), nonché quelli di demolizione e ricostruzione.
Gli interventi debbono rispettare le modalità previste per le detrazioni fiscali del 36% e del 55% e
gli estremi di pagamento devono essere, altresì, allegati alla comunicazione di fine lavori.
L’autorizzazione paesaggistica, qualora necessaria, è rilasciata dall’organo comunale ai sensi della legge sarda 12 agosto 1998, n. 28, fatta eccezione per la procedura particolare prevista per quelli vicini alla costa.
Contributo costruzione.
Oneri di concessione, per gli ampliamenti:
- ridotti del 40 % se relativi alla prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo,
- aumentati del 60 % negli altri casi.
Oneri di concessione, per le demolizioni e ricostruzioni:
- ridotti al 60% per la parte ricostruita e aumentati del 140% per la parte ampliata.
- ridotto del 40% se relativi alla prima abitazione del proprietario o dell’avente titolo.
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